Sommaire
- Avant le rendez-vous : préparer l'EDL de sortie
- Checklist pièce par pièce
- Dégradation vs vétusté : la distinction clé
- La grille de vétusté : référence essentielle
- Retenue de caution : règles et délais
- Le locataire refuse de signer ou ne vient pas
- Comparaison entrée/sortie automatisée
- 10 erreurs à éviter absolument
- FAQ
1. Avant le rendez-vous : préparer l'EDL de sortie
Un EDL de sortie réussi se prépare avant de se déplacer chez le locataire. Voici les indispensables :
- Récupérer l'EDL d'entrée (papier ou numérique) — c'est la seule référence opposable
- Imprimer ou ouvrir la grille de vétusté du bail (si elle existe)
- Fixer un rendez-vous suffisamment long : compter 30-45 minutes en moyenne (15 min avec FOXSCAN)
- Rappeler au locataire qu'il doit avoir tout vidé, ménage fait, compteurs accessibles
- Demander les clés à remettre (toutes les copies) et les éventuels badges/télécommandes
💡 Astuce de pro : proposez au locataire de venir avec son EDL d'entrée signé ou une copie. Ça évite les contestations « je ne l'ai jamais reçu ».
2. Checklist pièce par pièce
2.1 Salle de bain / WC
- État du carrelage et des joints (silicone moisi ?)
- Robinetterie : étanchéité, calcaire, fonctionnement
- Receveur de douche / baignoire : émail, rayures, fissures
- WC : cuvette, abattant, chasse d'eau
- Miroir, étagères, porte-serviettes
- Ventilation (VMC) : grille propre, flux d'air
2.2 Cuisine
- Plan de travail : rayures, brûlures, gonflements
- Évier et robinet : émail, calcaire, fuites
- Plaques de cuisson : propreté, fonctionnement, brûleurs
- Hotte aspirante : graisse, filtre, ampoule
- Réfrigérateur si fourni : propreté, joints, congélateur
- Placards : portes, charnières, intérieurs
2.3 Pièces à vivre (salon, chambres)
- Sols : parquet, moquette, carrelage — rayures, taches, brûlures
- Murs : trous (chevilles), traces de meubles, taches, peinture
- Plafonds : auréoles, fissures, peinture qui s'écaille
- Plinthes et angles
- Fenêtres : vitres, joints, poignées, volets/stores
- Portes intérieures : peinture, poignées, serrures, butées
- Prises et interrupteurs : tous fonctionnels ?
- Radiateurs : état, fonctionnement, robinet thermostatique
2.4 Entrée et couloirs
- Porte d'entrée : peinture, judas, poignée, serrure, joint
- Interphone si présent
- Boîte aux lettres (si individuelle)
2.5 Annexes
- Cave / box / parking : nettoyé, vidé, état général
- Balcon / terrasse : sol, garde-corps, pots de fleurs laissés ?
- Jardin si privatif
2.6 Compteurs et clés
- Relevés : eau (froide, chaude), gaz, électricité — avec photo du compteur et du chiffre lisible
- Clés : compter le nombre, vérifier qu'elles fonctionnent (entrée, BAL, cave, garage)
- Badges, télécommandes, bips parking
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Découvrir FOXSCAN3. Dégradation vs vétusté : la distinction clé
C'est le point qui crée 80% des litiges en sortie locative. Distinction essentielle :
| Vétusté | Dégradation | |
|---|---|---|
| Définition | Usure normale liée au temps et à l'usage | Détérioration anormale du fait du locataire |
| À la charge de | Bailleur | Locataire |
| Exemples | Peinture jaunie après 8 ans, parquet usé sur les zones de passage, joints silicone vieillis | Trou dans un mur, brûlure sur le parquet, vitre cassée, porte arrachée |
| Documenté par | Grille de vétusté + ancienneté du bail | Comparaison EDL entrée vs sortie |
⚠️ Erreur fréquente : retenir sur la caution une peinture refaite intégralement alors que le locataire est resté 6 ans dans le logement. La peinture est considérée comme amortie au bout de 5 à 7 ans selon la grille de vétusté usuelle.
4. La grille de vétusté : référence essentielle
La grille de vétusté définit la durée de vie standard de chaque élément du logement et le pourcentage à appliquer en cas de dégradation. Bien qu'elle ne soit pas obligatoire, son utilisation est fortement recommandée et de plus en plus exigée par les juges.
Exemples typiques de durées d'amortissement :
| Élément | Durée de vie | Décote annuelle |
|---|---|---|
| Peinture murs / plafonds | 5-7 ans | ~15-20%/an |
| Moquette / lino | 7-10 ans | ~10-15%/an |
| Parquet vitrifié | 10-15 ans | ~7-10%/an |
| Robinetterie standard | 10 ans | 10%/an |
| Joints sanitaires (silicone) | 5 ans | 20%/an |
| Volets bois | 15-20 ans | 5-7%/an |
| Mobilier de cuisine | 10-15 ans | 7-10%/an |
Cette grille doit idéalement être annexée au bail à la signature pour être pleinement opposable.
5. Retenue de caution : règles et délais
5.1 Délais légaux (loi du 6 juillet 1989, article 22)
- 1 mois si l'EDL de sortie est conforme à l'EDL d'entrée → restitution intégrale du dépôt de garantie
- 2 mois si des retenues sont nécessaires (dégradations, impayés)
- Au-delà : 10% du loyer mensuel par mois de retard dus au locataire
5.2 Ce qui peut être retenu
- Loyers et charges impayés
- Réparations dues à des dégradations locatives (justifiées par devis/facture)
- Régularisation des charges si le forfait dépasse les charges réelles
5.3 Ce qui ne peut PAS être retenu
- L'usure normale (vétusté)
- Les éléments défectueux dès l'entrée (s'ils figurent à l'EDL d'entrée)
- Les vices cachés ou défauts structurels
- Les frais de remise en location, de nettoyage de fin de bail (sauf si saleté excessive)
5.4 Justifications obligatoires
Toute retenue doit être justifiée par écrit au locataire avec :
- La copie de l'EDL d'entrée et de sortie
- Devis ou factures des réparations effectuées (ou à effectuer)
- Application de la vétusté
6. Le locataire refuse de signer ou ne vient pas
6.1 Locataire absent au rendez-vous
Adressez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception proposant un nouveau rendez-vous dans les jours qui suivent. Si toujours absent après 2 tentatives, faites appel à un commissaire de justice (anciennement huissier) qui dressera l'EDL contradictoire à la demande de l'une des parties (article 3-2 de la loi de 1989).
Coût d'un EDL d'huissier : 200 à 400 € TTC selon la taille du logement, à la charge du bailleur (récupérable sur le locataire à 50% si le tribunal le décide).
6.2 Locataire conteste sur place
Notez ses observations par écrit dans l'EDL (« Le locataire conteste la mention X »). L'EDL reste valable et signé. En cas de désaccord persistant sur la caution, le locataire peut saisir la commission de conciliation puis le tribunal d'instance.
7. Comparaison entrée/sortie automatisée
La meilleure protection contre les litiges, c'est la comparaison rigoureuse pièce par pièce entre l'EDL d'entrée et de sortie. Manuellement, c'est fastidieux. Avec un outil numérique comme FOXSCAN, c'est instantané :
- Sélectionnez le bien dans votre liste → l'EDL d'entrée est rappelé automatiquement
- Vous lancez le scan + photos de sortie
- L'IA compare automatiquement les deux EDL et liste les changements détectés
- Vous validez ou écartez chaque différence
- Le rapport comparatif est généré au format PDF avec photos avant/après
✨ Bénéfice direct : avec un rapport comparatif visuel photo avant/après côte à côte, le locataire conteste rarement. Et si litige, vous avez une preuve quasi-irréfutable devant le tribunal.
8. Dix erreurs à éviter absolument
- Faire l'EDL sans l'EDL d'entrée sous les yeux → vous ne pouvez plus rien comparer
- Oublier de relever les compteurs avec photo
- Ne pas compter les clés remises
- Confondre vétusté et dégradation → retenues abusives = condamnation
- Retenir sans justificatif (devis, facture)
- Dépasser le délai légal de restitution (1 ou 2 mois)
- Ne pas faire signer les deux parties
- Oublier les photos ou les prendre sans horodatage
- Faire un EDL trop rapide (moins de 20 min sans outil) — vous oubliez forcément des éléments
- Refuser de notifier les contestations du locataire dans le document
9. Questions fréquentes
Quel est le délai légal pour rendre la caution après l'EDL de sortie ?
1 mois si l'EDL de sortie est conforme à l'EDL d'entrée. 2 mois si des dégradations sont signalées. Au-delà, des intérêts de retard sont dus au locataire (10% du loyer mensuel par mois de retard, article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Que peut-on retenir sur la caution du locataire ?
Uniquement les dégradations locatives non couvertes par la vétusté normale, les loyers et charges impayés, les éventuels travaux de remise en état nécessaires. Tout doit être justifié par devis ou facture.
Comment prouver les dégradations en l'absence d'EDL d'entrée ?
Sans EDL d'entrée, le logement est présumé en bon état (article 1731 du Code civil). Le bailleur doit prouver l'inverse, ce qui est très difficile. D'où l'importance cruciale de faire un EDL d'entrée.
Le locataire peut-il faire l'EDL seul si je ne peux pas être présent ?
L'EDL doit être contradictoire (les deux parties présentes ou représentées). Vous pouvez mandater un agent immobilier ou faire appel à un huissier. Sinon, sans accord, l'EDL n'est pas opposable.
Que faire si le locataire a fait des trous dans les murs (chevilles) ?
Les petits trous de chevilles sont considérés comme de l'usure normale s'ils sont rebouchés et repeints. Si non rebouchés, vous pouvez retenir le coût de la réparation, en proportion de la vétusté de la peinture.
Combien de temps prend un EDL de sortie en moyenne ?
30 à 45 minutes à la main pour un T3, mais 15 minutes avec une application comme FOXSCAN qui compare automatiquement avec l'EDL d'entrée et propose les écarts détectés.
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