Qu'est-ce que la vétusté en location ?

La vétusté désigne l'usure normale d'un logement liée au temps et à un usage normal. Elle ne peut pas être imputée au locataire, contrairement aux dégradations qui résultent d'un défaut d'entretien ou d'un usage anormal.

Une grille de vétusté est-elle obligatoire ?

Non, la grille de vétusté n'est pas obligatoire en France, mais elle est fortement recommandée par le décret du 30 mars 2016 et constitue la référence en cas de litige. Si elle est annexée au bail, elle devient contractuelle.

Comment calculer une retenue de caution avec abattement de vétusté ?

Formule : Coût neuf de la réparation × (1 - durée d'usage / durée de vie). Exemple : moquette 8 ans, durée de vie 10 ans, coût neuf 800 € → 800 × (1 - 8/10) = 160 € à charge du locataire.

La peinture est-elle de la vétusté ?

Oui après 5 à 7 ans selon les usages. Une peinture jaunie après un long bail est de la vétusté. En revanche, des trous, taches ou inscriptions sont des dégradations imputables au locataire.

Vétusté en location 2026 : grille officielle, calcul, exemples concrets

Sommaire

Vétusté vs dégradation : la différence
Cadre légal : loi ALUR et décret 2016
Grille de vétusté de référence
Méthode de calcul d'une retenue
6 exemples concrets chiffrés
En cas de désaccord : recours
FAQ

1. Vétusté vs dégradation : la distinction qui change tout

La vétusté est l'usure inévitable d'un logement avec le temps, même utilisé normalement. Une moquette s'aplatit, une peinture jaunit, un joint vieillit : c'est la vie. Cette usure ne peut pas être imputée au locataire.

La dégradation, à l'inverse, est un dommage causé par un défaut d'entretien ou un usage anormal. Un trou dans un mur, une brûlure sur un plan de travail, une porte enfoncée : ces dégâts sont à la charge du locataire.

Le test simple : demandez-vous si le défaut serait apparu si le logement était resté inoccupé pendant la même durée. Si oui → vétusté. Si non → dégradation.

Cette distinction est centrale au moment de l'état des lieux de sortie car elle détermine la part de la caution qui peut être retenue.

2. Le cadre légal : loi ALUR et décret du 30 mars 2016

La loi ALUR du 24 mars 2014 (article 7 modifié) impose au locataire de répondre uniquement des dégradations qui lui sont imputables — la vétusté est explicitement exclue.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 précise les modalités d'établissement de l'EDL et recommande l'usage d'une grille de vétusté annexée au bail. Si une grille est annexée, elle devient contractuelle et s'impose aux deux parties.

⚠️ Point juridique : en l'absence de grille annexée au bail, le juge se réfère aux usages locaux et à des grilles de référence (notamment celle de la Confédération Nationale du Logement ou des bailleurs sociaux comme la FNAIM). Aucune grille n'est imposée par la loi.

3. Grille de vétusté de référence (durées de vie et abattements)

Voici les durées de vie communément admises pour les principaux éléments d'un logement, avec un abattement linéaire (vétusté = durée d'usage / durée de vie totale).

Élément	Durée de vie	Abattement annuel
Peinture murs (vinyle)	7 ans	~14 % / an
Peinture plafonds	10 ans	10 % / an
Papier peint	7 ans	~14 % / an
Moquette	10 ans	10 % / an
Parquet stratifié	15 ans	~7 % / an
Parquet massif	25 ans	4 % / an
Carrelage sol	25 ans	4 % / an
Joints sanitaires (silicone)	5 ans	20 % / an
Robinetterie	15 ans	~7 % / an
VMC, hotte	15 ans	~7 % / an
Plaque de cuisson, four	10 ans	10 % / an
Volets roulants	20 ans	5 % / an
Portes intérieures	25 ans	4 % / an

Ces durées de vie sont indicatives — elles correspondent aux moyennes constatées dans les grilles FNAIM, USH (Union Sociale pour l'Habitat) et les jurisprudences récentes. À adapter selon la qualité initiale du matériau et le contexte du logement.

4. Comment calculer une retenue avec abattement de vétusté

La méthode est la suivante :

Formule officielle :
Retenue = Coût neuf × (1 − Durée d'usage / Durée de vie totale)

Si la durée d'usage dépasse la durée de vie → la retenue est de 0 € (l'élément était déjà à remplacer indépendamment du locataire).

Trois éléments à connaître pour appliquer le calcul :

Coût neuf de la réparation : sur facture professionnelle (devis ou facture acquittée).
Durée d'usage : âge réel du matériau dans le logement (à dater par les EDL successifs ou les factures de pose).
Durée de vie totale : selon la grille (voir ci-dessus) ou la grille annexée au bail si elle existe.

5. Six exemples concrets chiffrés

Exemple 1 — Mur abîmé, peinture refaite par le bailleur

Locataire en place depuis 6 ans, peinture des murs neuve à son arrivée. À la sortie, gros trous et taches dans le séjour.

Coût neuf de la réfection complète : 800 €
Durée d'usage : 6 ans · Durée de vie peinture : 7 ans
Calcul : 800 × (1 − 6/7) = 114 € à la charge du locataire

Exemple 2 — Moquette tachée et brûlée

Moquette posée il y a 3 ans. Le locataire l'a tachée et brûlée par endroits.

Coût neuf : 1 200 €
Durée d'usage : 3 ans · Durée de vie : 10 ans
Calcul : 1 200 × (1 − 3/10) = 840 € à la charge du locataire

Exemple 3 — Parquet rayé après 12 ans d'usage

Parquet stratifié posé il y a 12 ans, rayures importantes constatées à la sortie.

Coût neuf : 2 000 €
Durée d'usage : 12 ans · Durée de vie stratifié : 15 ans
Calcul : 2 000 × (1 − 12/15) = 400 € à la charge du locataire

Exemple 4 — Joints de douche noircis

Joints silicones d'origine, locataire en place depuis 7 ans.

Durée d'usage : 7 ans · Durée de vie : 5 ans
L'usage dépasse la durée de vie → 0 € à la charge du locataire (vétusté pure, le bailleur doit refaire à sa charge)

Exemple 5 — Plaque vitrocéramique fendue

Plaque achetée il y a 4 ans, fendue suite à un choc en cuisine.

Coût neuf : 450 €
Durée d'usage : 4 ans · Durée de vie : 10 ans
Calcul : 450 × (1 − 4/10) = 270 € à la charge du locataire

Exemple 6 — Porte intérieure défoncée

Porte d'origine de 18 ans dans un bien des années 2000, enfoncée par accident.

Coût neuf (porte + pose) : 350 €
Durée d'usage : 18 ans · Durée de vie porte : 25 ans
Calcul : 350 × (1 − 18/25) = 98 € à la charge du locataire

6. En cas de désaccord : les recours

Si le bailleur retient une somme contestée par le locataire (par exemple sans appliquer l'abattement de vétusté), plusieurs niveaux de recours existent :

Lettre recommandée au bailleur avec calcul détaillé (coût neuf, durée d'usage, abattement) et demande de remboursement sous 15 jours.
Commission départementale de conciliation (CDC) : gratuite, conciliation entre bailleur et locataire avant toute action en justice. Saisine par courrier simple.
Tribunal Judiciaire : si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le tribunal du lieu de l'immeuble (procédure simplifiée pour les litiges < 5 000 €).

📋 Pièces utiles en cas de litige :

EDL d'entrée et de sortie (avec photos datées)
Bail + grille de vétusté annexée si elle existe
Devis ou facture du bailleur pour la réparation
Calcul d'abattement détaillé du locataire

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7. Questions fréquentes

La grille de vétusté est-elle obligatoire ?

Non, elle n'est pas obligatoire en droit français. Mais elle est fortement recommandée par le décret du 30 mars 2016. Si elle est annexée au bail, elle devient contractuelle et s'impose aux deux parties. Sans grille, c'est le juge qui apprécie en cas de litige, en se basant sur les usages locaux et les grilles de référence (FNAIM, USH).

Le locataire doit-il refaire les peintures avant de partir ?

Non, sauf clause expresse du bail (et même cette clause est de plus en plus contestée par les juges). Si la peinture est jaunie ou défraîchie après plusieurs années, c'est de la vétusté à charge du bailleur. En revanche, des taches importantes, trous ou marqueurs sont des dégradations imputables.

Combien de temps a le bailleur pour rendre la caution ?

1 mois si l'EDL de sortie est conforme à celui d'entrée (aucune retenue) ou 2 mois s'il y a des retenues. Au-delà, des intérêts de 10 % du loyer mensuel par mois de retard sont dus au locataire (article 22 loi 89-462).

Les ampoules grillées sont-elles à la charge du locataire ?

Oui, ce sont des consommables dont l'entretien courant incombe au locataire (décret 87-712). Idem pour les piles de détecteurs, joints de robinets, boutons de portes. Mais ces sommes sont en général symboliques et rarement retenues en pratique.

Si l'EDL d'entrée n'a pas été fait, comment prouver l'état initial ?

En l'absence d'EDL d'entrée, le logement est présumé en bon état (article 1731 Code civil). C'est au bailleur d'apporter la preuve contraire — ce qui est très difficile sans état des lieux écrit. Cette présomption est très favorable au locataire.

Le bailleur peut-il facturer les heures de ménage avant la relocation ?

Uniquement si le logement n'a pas été rendu propre. Un nettoyage standard suite à un long bail est considéré comme normal. Pour facturer un ménage, il faut prouver que le logement est anormalement sale (photos à l'EDL de sortie, devis de société de nettoyage).

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